Безумие городских налогов на имущество
Около месяца назад городской департамент финансов опубликовал предварительную оценку налогов на 2012 финансовый год (июль 2011 г. - июнь 2012 г.). Прогнозируемая рыночная стоимость более чем одного миллиона объектов недвижимости в Нью-Йорке в следующем году увеличилась на 3,75 процента и составила около 823,5 миллиарда долларов. Эта статистика подтверждает то, что владельцы недвижимости знали уже очень давно: город будет все больше обращать внимание на отрасль недвижимости для увеличения процента своих доходов, независимо от справедливости его налоговой политики.
В прошлом году. налоги на недвижимость - и связанные с ними сборы с недвижимого имущества, такие как налоги на передачу права собственности и налоги на регистрацию ипотеки - составляют примерно половину общих налоговых доходов, собираемых городом. Поскольку город все больше полагается на владельцев недвижимости, которые платят за постоянно увеличивающиеся государственные расходы, налоговое бремя на владельцев продолжает увеличиваться в то время, когда рыночные условия явно указывают на то, что им следует делать обратное.
Для иллюстрации Из-за несправедливости нынешней системы нам не нужно смотреть дальше того факта, что в среднем стоимость недвижимости в масштабе города в расчете на квадратный фут упала примерно на 38 процентов с рыночной высоты до нынешнего уровня. В то же время оценочная стоимость (на которой основаны налоги на недвижимость) увеличилась на 26,4 процента, согласно отчету Совета по недвижимости Нью-Йорка. Это неравенство ощущается владельцами недвижимости повсюду и начинает отговаривать некоторых инвесторов от продолжения покупки недвижимости в Нью-Йорке.
Если вы регулярно читаете Concrete Thinkts, то знаете, что одна из главных причин Я всегда упоминал о том, что оказывает повышательное давление на стоимость, - это острый дисбаланс спроса и предложения. Спрос на недвижимость Готэма был огромным, поскольку местные и иностранные покупатели искали в городе возможности. Неудивительно, что предложение имеющейся недвижимости для продажи очень низкое, как это было исторически, что оставляет многих из этих потенциальных покупателей крайне разочарованными. Поэтому может показаться неважным, что некоторые инвесторы отворачиваются от постоянно растущих налогов на недвижимость, но важно понимать, что лесной пожар начинается с единственной искры.
Есть старая искра. при этом говорится: «Если что-то случается однажды, это единичный инцидент. Если это произойдет дважды, это совпадение. Если это произойдет трижды, это тенденция ». Основываясь на этой максиме, наблюдается тенденция к тому, что инвесторы, которые годами покупают недвижимость в Нью-Йорке, все чаще ищут возможности за пределами Большого Яблока, поскольку налоги на недвижимость продолжают выходить из-под контроля. Это оставляет им чувство, что они прилагают все усилия, чтобы увеличивать прибыль только платить налоги на недвижимость, водопроводные и канализационные сборы и другие сборы, взимаемые города.
С точки зрения владельца недвижимости в , единственное, что действительно имеет значение в отношении налогов на недвижимость, - это размер их ежегодного налогового счета. Владельцам трудно представить, как их налоговые счета продолжают расти из года в год, когда стоимость недвижимости падает с 2007 года. Чтобы более четко понять проблему налога на недвижимость, мы должны посмотреть, как рассчитываются налоги на недвижимость. < / p>
При явном упрощении, налоги на недвижимость определяются путем умножения оценочной стоимости собственности на соответствующую ставку налога на недвижимость. Оценочная стоимость - это стоимость имущества, приписываемая к собственности для целей налогообложения. Департамент финансов Нью-Йорка определяет оценочную стоимость имущества, умножая его предполагаемую полную рыночную стоимость на коэффициент оценки для налогового класса собственности.
В городе Нью-Йорке недвижимость может иметь три различных оценочной стоимости: фактическая оценочная стоимость, переходная оценочная стоимость и оплачиваемая оценочная стоимость. В Нью-Йорке существует четыре различных налоговых класса собственности. Класс 1 обычно предназначен для домов на одну или три семьи; Класс 2 предназначен для более крупной жилой недвижимости, включая сдаваемые в аренду здания, кооперативы и кондоминиумы; Класс 3 - для коммунальных служб; и Класс 4 охватывает коммерческую недвижимость. В целях данного обсуждения мы не будем рассматривать объекты класса 3.
Коэффициент оценки для объектов класса 1 составляет 6 процентов от рыночной стоимости; Недвижимость классов 2 и 4 имеет соотношение 45 процентов от рыночной стоимости. Рыночная стоимость определяется финансовым отделом с использованием различных методов, которыми обычно манипулируют в пользу любого подхода, который выгоден городу (подробнее об этом позже). Эти методы включают использование сопоставимых данных о продажах для объектов класса 1, а также метод многократной общей арендной платы или метод капитализации для объектов класса 2 и 4.
После определения оценочной стоимости они умножаются поСоответствующая ставка налога (выраженная в процентах) для каждого класса имущества. В 2010-2011 налоговом году ставка налога на недвижимость класса 1 составляет 17,364 процента; для класса 2 - 13,535%; а для класса 4 - 10,312 процента.
Недавние предварительные итоги оценки за 2012 финансовый год заставили владельцев собственности почесать головы. Например, по данным города, стоимость объектов класса 1 выросла на 0,86 процента на основе сопоставимых продаж, а оценочная стоимость выросла на 2,65 процента. Рыночная стоимость недвижимости класса 2 выросла на 13 процентов, в результате чего оценочная стоимость увеличилась на 8 процентов. В классе 4 рыночная стоимость выросла на 9,95 процента, а оценочная стоимость - на 7,25 процента.
комментариев