Контроль над возвращением арендной платы: Брэд Лендер и кандидаты настаивают на обязательном инклюзивном зонировании
Повторное зонирование Западного Челси может предложить модель почти обязательного инклюзивного зонирования.
В 1971 году штат Нью-Йорк принял закон Закон Урштадта, лишивший Нью-Йорка возможности устанавливать более строгий контроль за арендной платой, чем позволял штат, в котором доминировали значительно более консервативные политики из северной части штата. В течение 25 лет город пытался убедить застройщиков создавать доступное жилье с помощью программ «инклюзивного зонирования», которые предусматривают надбавки за плотность размещения и налоговые льготы в обмен на строительство (или в некоторых случаях поддержание) квартир ниже рыночных в их новых зданиях или поблизости. .
Некоторые разработчики клюнули, но не многие. Теперь, когда прошло 12 лет Майкла Блумберга, его потенциальные преемники, участвующие в праймериз Демократической партии, похоже, нашли способ обойти закон Урштадта: они хотят сделать программы инклюзивного зонирования обязательными.
Чувствуя это, время пришло, член совета Парк-Слоуп Брэд Лендер и Ассоциация по вопросам соседства и жилищного строительства координировали выпуск отчетов о том, как на сегодняшний день работает инклюзивное зонирование и как сделать его обязательным.
Первое, что нужно сделать. Обращает на себя внимание то, насколько мало единиц продукции производится в рамках программы. Только 1,7% всех единиц жилья, построенных с 2005 года, или 2769 квартир, были построены в рамках программ инклюзивного зонирования - ошибка округления в многомиллионном жилищном фонде города - и единицы были сосредоточены в северном Бруклине и в районах к западу от центра города. (Большинство построенных квартир ниже рыночной было построено в рамках других программ.) Строительство было приостановлено из-за краха рынка в течение последних нескольких лет, что ограничивало количество произведенных единиц, но арендная плата продолжала расти.
Районы, которые имеют право на инклюзивное зонирование, но не имеют новых единиц, включают Флэтбуш, Саннисайд, Верхний Вест-Сайд и Трибеку.
Одна из причин того, что район Челси и Гудзон-Ярдс получил так много инклюзивных единиц зонирования по сравнению с в других районах было то, что изменение зоны Вестсайда сильно поощряло программу. «Благодаря руководству члена совета Кристин Куинн», - сказал один из депутатов законодательного собрания штата, инклюзивное зонирование было «фактически, если не технически, обязательным» в Хадсон-Ярдс. Кроме того, базовая допустимая плотность была снижена по сравнению с первоначальным предложением, что дало разработчикам более сильный стимул использовать программу без предоставления им дополнительной плотности или уменьшения выбросов; метод, который был повторен во время изменения зон Западного Челси.
Но, сделав программу технически, а не просто обязательной, город мог столкнуться с проблемой закона Урштадта. Обязательное инклюзивное зонирование во многом похоже на программу контроля арендной платы для нового строительства, и штат освободил новое строительство от правил аренды из опасения, что это сделает строительство нерентабельным.
Из 7 218 единиц жилья, построенных в северном Бруклине. , 949 - или 13 процентов - были инклюзивными единицами, уступая только Вест-Сайду Манхэттена.
Но профессор права Нью-Йоркского университета Вики Бен, директор Центра недвижимости и городской политики Фурмана, сообщила в электронном письме, что Законность будет зависеть от реализации - например, «регулировалась ли арендная плата за доступные блоки Советом по руководящим принципам арендной платы или была привязана к справедливой рыночной арендной плате HUD, и получил ли застройщик некоторый бонус за строительство в единицах IZ». Но она также сказала, что подозревает, что город может преобладать, учитывая прошлый правовой прецедент.
Помимо его законности, есть также вопрос о том, является ли обязательная схема - особенно та, которая дает разработчикам небольшие бонусы за плотность и налоговые льготы. как предполагается в отчете г-на Ландера, возложит чрезмерную нагрузку на новое строительство. Некоторые представители отрасли недвижимости говорят, что это может закрыть новую застройку в районах, которые являются более маргинальными и менее прибыльными для застройщиков, чем Вильямсбург и Западный Челси. Они отмечают, что бонусы за плотность тока едва ли позволяют развиваться дальше, чем доступные устройства, цена на которые настолько низкая, что разработчики теряют на них деньги. («Включение налоговых скидок» могло бы быть более точным названием для этого, поскольку эти льготы больше, чем бонусы плотности.)
Г-н. В отчете Ландера признается, что малым и средним разработчикам будет сложно участвовать в программе, но предлагается только более широкий охват разработчиков и «фокус-группы […] для определения изменений» как решения для облегчения бремени.
С другой стороны, если бы город действительно предоставил те же стимулы, сделав инклюзивное зонирование обязательным для новой застройки, это по существу исключило бы новое жилое строительство из налоговых списков.
Политики города,однако, похоже, они становятся все более нетерпимыми к рынку нового жилья исключительно класса люкс, и инклюзивное зонирование затрагивает все нужные кнопки - развитие смешанного дохода, государственно-частное партнерство и внебюджетные стимулы. Конечно, будут препятствия, но обязательное инклюзивное зонирование кажется идеей, чей день, возможно, наконец настал.
комментариев